W PIT-39 podatek wynosi 19% dochodu ze sprzedaży nieruchomości, a nie 19% całej ceny sprzedaży. Dochód to przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu. Jeżeli sprzedaż nastąpiła po upływie 5 lat, liczonych od końca roku nabycia lub wybudowania nieruchomości, podatku nie ma i nie składasz PIT-39. Zeznanie za rok sprzedaży składa się do 30 kwietnia następnego roku.
Kiedy trzeba zapłacić podatek w PIT-39?
PIT-39 dotyczy prywatnej sprzedaży nieruchomości lub określonych praw majątkowych, jeżeli zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie. Ten termin liczy się od końca roku, a nie od dokładnej daty zakupu.
Przykładowo, mieszkanie kupione w lutym 2020 roku można sprzedać bez podatku po 31 grudnia 2025 roku. Sprzedaż w 2025 roku jest jeszcze objęta zasadami PIT-39. W przypadku nieruchomości odziedziczonej trzeba uwzględnić także szczególne zasady liczenia okresu od nabycia przez spadkodawcę.
Jeżeli sprzedaż podlega rozliczeniu, deklarację PIT-39 składasz od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. W tym samym terminie należy zapłacić wyliczony podatek. Jeśli 30 kwietnia przypada w dzień wolny, termin przesuwa się na najbliższy dzień roboczy.
Jak obliczyć dochód do opodatkowania?
Podstawowy wzór jest prosty: dochód = przychód – koszty uzyskania przychodu. Przy sprzedaży nieruchomości, która była amortyzowana, sposób obliczenia może wymagać uwzględnienia odpisów amortyzacyjnych. Przy zwykłej sprzedaży prywatnej najważniejsze jest prawidłowe rozdzielenie przychodu, kosztów sprzedaży i kosztów nabycia.
| Kategoria | Przykłady | Wpływ na podatek |
|---|---|---|
| Przychód | Cena określona w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia | Wyznacza kwotę, od której odejmuje się koszty |
| Koszty odpłatnego zbycia | Prowizja pośrednika, wycena, ogłoszenia, opłaty notarialne i sądowe bezpośrednio związane ze sprzedażą | Pomniejszają przychód ze sprzedaży |
| Koszty uzyskania przychodu | Cena nabycia lub budowy, udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości | Pomniejszają dochód do opodatkowania |
Do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć między innymi cenę zakupu, koszty budowy oraz udokumentowane wydatki na modernizację, wykończenie lub remont, jeżeli zwiększyły wartość zbywanej nieruchomości. Wydatki trzeba potwierdzić dokumentami, na przykład fakturami lub dowodami opłat.
Przy nieruchomości otrzymanej w spadku lub darowiźnie zasady ustalania kosztów są odmienne. W określonych przypadkach kosztem może być zapłacony podatek od spadków i darowizn, a przy spadku także niektóre udokumentowane ciężary spadkowe. Przy nietypowym stanie faktycznym, zwłaszcza dotyczącym spadku, kwalifikację kosztów warto skonsultować ze specjalistą.
Ulga mieszkaniowa – kiedy można nie zapłacić podatku?
Ulga mieszkaniowa pozwala zwolnić z podatku dochód ze sprzedaży, jeżeli przychód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Wydatki muszą być udokumentowane i poniesione w ciągu trzech lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.
Do najczęściej stosowanych celów mieszkaniowych należą:
- zakup mieszkania, domu, udziału w nieruchomości albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
- zakup gruntu pod budowę domu
- budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku albo lokalu mieszkalnego
- spłata kredytu lub pożyczki wraz z odsetkami, jeżeli finansowały własny cel mieszkaniowy
Zwolnienie działa proporcjonalnie. Jeżeli na cele mieszkaniowe przeznaczysz cały przychód, cały dochód może być zwolniony. Jeżeli wydasz tylko część przychodu, zwolniona będzie odpowiednia część dochodu.
Wzór wygląda następująco: dochód zwolniony = dochód × wydatki mieszkaniowe ÷ przychód. Samo zadeklarowanie planowanych wydatków nie wystarczy. Jeżeli w ciągu trzech lat nie poniesiesz wydatków zgodnie z warunkami ulgi, trzeba skorygować zeznanie i zapłacić podatek wraz z odsetkami.
Przykład obliczenia podatku
Załóżmy, że nieruchomość została sprzedana za 200 000 zł. Koszty nabycia i udokumentowane nakłady wyniosły 150 000 zł, więc dochód wynosi:
200 000 zł – 150 000 zł = 50 000 zł
Sprzedający przeznaczył 180 000 zł przychodu na własne cele mieszkaniowe. Dochód zwolniony oblicza się tak:
50 000 zł × 180 000 zł ÷ 200 000 zł = 45 000 zł
Opodatkowaniu pozostaje 5 000 zł. Podatek wynosi:
5 000 zł × 19% = 950 zł
Gdyby na cele mieszkaniowe przeznaczono całe 200 000 zł przychodu, cały dochód w wysokości 50 000 zł byłby objęty zwolnieniem. Jeżeli koszty uzyskania przychodu przewyższają przychód, powstaje strata i nie ma podatku do zapłaty, ale sprzedaż nadal trzeba wykazać w PIT-39, jeśli nastąpiła przed upływem pięciu lat.
Jak złożyć PIT-39?
Przed wypełnieniem zeznania przygotuj dokumenty potwierdzające transakcję, nabycie nieruchomości, poniesione nakłady oraz wydatki mieszkaniowe. Przydatne będą:
- akt notarialny lub umowa sprzedaży nieruchomości
- dokument potwierdzający nabycie, darowiznę, spadek albo wybudowanie nieruchomości
- faktury i potwierdzenia opłat dotyczące zakupu, sprzedaży, remontu lub modernizacji
- dokumenty potwierdzające zakup, budowę, remont albo spłatę kredytu na własne cele mieszkaniowe
Rozliczenie możesz przekazać elektronicznie przez e-Urząd Skarbowy lub system e-Deklaracje. W praktyce trzeba:
- zebrać dokumenty i obliczyć przychód, koszty oraz dochód
- zalogować się do e-Urzędu Skarbowego i wybrać formularz PIT-39
- uzupełnić dane sprzedaży, koszty i kwotę dochodu zwolnionego w ramach ulgi mieszkaniowej
- sprawdzić deklarację, wysłać ją i zachować Urzędowe Poświadczenie Odbioru
Najważniejsza zasada jest taka, że PIT-39 nie oznacza automatycznie podatku do zapłaty. Podatek wynosi 19% tylko od dochodu, który pozostaje po odliczeniu kosztów i ewentualnego zwolnienia mieszkaniowego. Po upływie pięciu lat, liczonych od końca roku nabycia lub wybudowania, sprzedaż prywatnej nieruchomości nie podlega PIT-39.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej. Przy sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku, darowiźnie, w ramach współwłasności lub w sytuacji obejmującej nietypowe nakłady warto skonsultować rozliczenie z doradcą podatkowym.
