Ile wynosi ulga mieszkaniowa i jak z niej skorzystać?

Ulga mieszkaniowa nie ma jednej, z góry określonej kwoty. Jest to zwolnienie proporcjonalne do części przychodu ze sprzedaży nieruchomości wydanej na własne cele mieszkaniowe. Jeżeli w ustawowym terminie wydasz cały przychód, cały dochód ze sprzedaży może być zwolniony z podatku. Przy wydatkowaniu tylko części środków zwolniona będzie odpowiednia część dochodu.

Ile wynosi ulga mieszkaniowa?

Mechanizm wynika z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zwolnienie dotyczy dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, a nie samego przychodu. Jego wysokość zależy od proporcji między wydatkami na własne cele mieszkaniowe a przychodem uzyskanym ze sprzedaży.

W praktyce oznacza to, że wydanie całego przychodu na kwalifikowane cele mieszkaniowe może oznaczać podatek w wysokości 0 zł. Gdy na te cele przeznaczysz połowę przychodu, zwolniona będzie połowa dochodu.

Jak obliczyć dochód zwolniony z podatku?

Wzór na obliczenie zwolnienia wygląda następująco:

dochód zwolniony = dochód × (wydatki na cele mieszkaniowe / przychód ze sprzedaży)

Przykład zakłada sprzedaż nieruchomości za 200 000 zł, koszty uzyskania przychodu w wysokości 150 000 zł oraz wydatki mieszkaniowe na poziomie 180 000 zł. Dochód wynosi 50 000 zł, a część zwolniona z podatku jest obliczana w ten sposób:

50 000 zł × (180 000 zł / 200 000 zł) = 45 000 zł

Do opodatkowania pozostaje więc 5 000 zł dochodu. Jeżeli wydatki mieszkaniowe wyniosłyby co najmniej 200 000 zł, zwolnieniem zostałby objęty cały dochód.

Wydatki uwzględnia się maksymalnie do wysokości przychodu ze sprzedaży. Sam fakt poniesienia wysokich kosztów nie zwiększa więc zwolnienia ponad kwotę wynikającą z ustawowego wzoru.

Na co można przeznaczyć środki?

Art. 21 ust. 25 ustawy o PIT obejmuje wydatki związane z własnymi celami mieszkaniowymi. Mogą to być między innymi:

• Nabycie budynku lub lokalu mieszkalnego, udziału w takiej nieruchomości albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
• Nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub gruntu, który w ustawowym terminie zmieni przeznaczenie na budowlane.
• Budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku albo lokalu mieszkalnego.
• Spłata kredytu mieszkaniowego i odsetek, jeżeli kredyt został zaciągnięty na własne cele mieszkaniowe.

Do wydatków remontowych mogą należeć między innymi materiały budowlane, farby, gres, fugi, listwy, parapety, drzwi z ościeżnicami oraz elementy zabudowy trwale związane z lokalem. Ocena konkretnego wydatku zależy od jego charakteru i sposobu zamontowania.

Nie każdy zakup do mieszkania spełnia jednak warunki ulgi. Wyłączone są w szczególności:

• Nabycie, budowa lub remont nieruchomości przeznaczonej na cele rekreacyjne.
• Zakup działki rekreacyjnej, także z obiektem znajdującym się na jej terenie.
• Ruchome wyposażenie lokalu, które nie jest trwale związane z budynkiem lub lokalem.
• Koszty i prowizje związane ze spłatą kredytu, które nie są samą spłatą kapitału ani odsetkami.

Przykładowo meble wykonane na wymiar i trwale zamocowane we wnękach mogą zostać uznane za element remontu lub zabudowy. Inaczej może być w przypadku lustra, uchwytu do telewizora lub innego przedmiotu zawieszonego na haku i możliwego do łatwego odłączenia od lokalu.

Jak rozliczyć ulgę w PIT-39?

Sprzedaż nieruchomości oraz planowane wydatki mieszkaniowe wykazuje się w zeznaniu PIT-39. Rozliczenie można uporządkować w kilku krokach:

1. Ustal przychód ze sprzedaży, koszty jego uzyskania i dochód.
2. Określ, jaka część przychodu zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe.
3. Ponieś wydatki nie później niż w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.
4. Złóż PIT-39 do końca kwietnia roku następującego po roku sprzedaży i zachowaj dokumenty potwierdzające wydatki.

Termin trzyletni dotyczy sprzedaży dokonanej po 31 grudnia 2018 r. Dokumentacja powinna pozwalać wykazać zarówno wysokość wydatku, jak i jego związek z własnym celem mieszkaniowym. W zależności od transakcji będą to na przykład faktury, umowy, potwierdzenia przelewów lub akt notarialny.

Umowa deweloperska a przeniesienie własności

Przy zakupie mieszkania od dewelopera sama wpłata ceny może nie wystarczyć. W przypadku wydatków na nabycie lokalu lub budynku mieszkalnego przed upływem trzyletniego terminu musi dojść do nabycia własności. Wynika to z art. 21 ust. 25a ustawy o PIT.

Umowa deweloperska zobowiązuje strony do zawarcia umowy przenoszącej własność, ale nie jest tym samym co ostateczne nabycie nieruchomości. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga aktu notarialnego.

Jeżeli więc pieniądze zostaną wpłacone w całości przed końcem trzyletniego terminu, lecz akt notarialny zostanie podpisany później, może dojść do utraty prawa do zwolnienia. Opóźnienie dewelopera, problemy z odbiorem budynku lub inne przyczyny niezależne od podatnika nie dają automatycznie prawa do przedłużenia terminu.

W takiej sytuacji podatnik może być zobowiązany do złożenia korekty PIT-39 i zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Przy transakcjach deweloperskich z terminem granicznym bliskim końca trzeciego roku zasadność wydatku warto przeanalizować indywidualnie.

Co trzeba zapamiętać?

Ulga mieszkaniowa jest proporcjonalna, a nie kwotowa. Jej wysokość zależy od udziału wydatków na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży. Największe ryzyko wiąże się z przekroczeniem trzyletniego terminu, uznaniem ruchomego wyposażenia za remont oraz brakiem dokumentów. Przy zakupie od dewelopera trzeba dopilnować, aby przeniesienie własności w formie aktu notarialnego nastąpiło przed upływem tego terminu.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady podatkowej. W przypadku nietypowej transakcji, sporu z deweloperem lub wątpliwości dotyczących kwalifikacji wydatków warto skonsultować sytuację z doradcą podatkowym.