Jak rozliczyć PIT z wynajmu mieszkania?

Od 2023 roku najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Podatek wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki. Miesięczną wpłatę wykonuje się do 20. dnia następnego miesiąca na indywidualny mikrorachunek podatkowy, wpisując w tytule przelewu „PPE”.

Jak obecnie rozlicza się najem prywatny?

Właściciel mieszkania wynajmowanego poza działalnością gospodarczą nie wybiera już między ryczałtem a skalą podatkową. Od 2023 roku jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Ryczałt oblicza się od przychodu, a nie od dochodu. Oznacza to, że wydatki związane z lokalem, takie jak remont, ubezpieczenie czy opłaty ponoszone przez wynajmującego, nie pomniejszają podstawy opodatkowania. Nie składa się też osobnego oświadczenia o wyborze formy opodatkowania.

Stawki ryczałtu i podstawa opodatkowania

Wysokość podatku zależy od rocznej wartości przychodu z najmu prywatnego. Limit dotyczy przychodów podatnika z tego źródła, a nie pojedynczego mieszkania.

Przychodem jest przede wszystkim czynsz należny wynajmującemu. Opłaty za media i koszty administracyjne mogą pozostać poza podstawą opodatkowania, jeśli umowa najmu wyraźnie wyodrębnia te należności i przenosi obowiązek ich ponoszenia na najemcę. Dotyczy to sytuacji, w której właściciel jedynie przekazuje opłaty dostawcom lub zarządcy.

Jeżeli umowa przewiduje jedną łączną kwotę obejmującą czynsz oraz media, całość otrzymanej kwoty może zostać uznana za przychód z najmu. Sam fakt, że pieniądze są później przeznaczane na rachunki, nie wystarcza do wyłączenia ich z opodatkowania.

Przykładowo, gdy najemca płaci 1 500 zł czynszu oraz 500 zł opłat eksploatacyjnych, a umowa rozdziela te kwoty i nakłada na najemcę obowiązek pokrywania opłat, podstawą ryczałtu może być 1 500 zł. Przy braku takiego rozdzielenia opodatkowaniu może podlegać całe 2 000 zł.

Przed rozpoczęciem najmu trzeba więc sprawdzić, czy umowa osobno wskazuje czynsz dla wynajmującego oraz opłaty przekazywane na rzecz wspólnoty, spółdzielni i dostawców mediów. Przy bardziej złożonych rozliczeniach warto skonsultować zapisy z doradcą podatkowym.

Jak zapłacić podatek z najmu?

Podatek wpłaca się na indywidualny mikrorachunek podatkowy. Jego numer można sprawdzić za pomocą narzędzia udostępnionego przez Ministerstwo Finansów, po podaniu numeru PESEL albo NIP. Numer powinien być zgodny z danymi podatnika, który uzyskuje przychód z najmu.

Wpłatę miesięcznego ryczałtu wykonuje się według następującej kolejności:

1. Ustal przychód podlegający opodatkowaniu, czyli czynsz oraz ewentualne opłaty, których nie wyłączono na podstawie umowy.
2. Pomnóż przychód przez właściwą stawkę ryczałtu, uwzględniając limit 100 000 zł.
3. Sprawdź numer swojego mikrorachunku podatkowego na stronie Ministerstwa Finansów lub w bankowości elektronicznej.
4. W formularzu przelewu podatkowego wpisz tytuł „PPE” i zleć wpłatę najpóźniej do 20. dnia następnego miesiąca.

Jeżeli przychód uzyskano w styczniu, podatek należy co do zasady zapłacić do 20 lutego. Gdy 20. dzień miesiąca przypada w dzień wolny, termin przesuwa się zgodnie z zasadami dotyczącymi terminów podatkowych.

Niektóre osoby mogą korzystać z kwartalnego sposobu wpłacania ryczałtu, jeśli spełniają ustawowe warunki. Przy zwykłym najmie prywatnym bezpiecznym rozwiązaniem jest rozliczanie miesięczne, chyba że podatnik ma pewność, że spełnia warunki wpłat kwartalnych.

Jak złożyć PIT-28?

Rocznego rozliczenia dokonuje się na formularzu PIT-28. Deklarację składa się do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym. W zeznaniu wykazuje się przychody z najmu oraz wpłacony w trakcie roku ryczałt.

Przy najmie prywatnym nie ma możliwości wspólnego rozliczenia tego przychodu z małżonkiem. Wyjątkiem dotyczącym samego limitu jest sytuacja małżonków objętych wspólnością majątkową, którzy spełnią warunki do zastosowania podwyższonego limitu dla niższej stawki. Tę sytuację trzeba ocenić na podstawie aktualnych przepisów i sposobu uzyskiwania przychodów.

Właściciel powinien zachować umowę najmu, potwierdzenia otrzymanych płatności oraz dokumenty dotyczące rozliczeń mediów i opłat administracyjnych. Nie służą one do odliczania kosztów od ryczałtu, ale pozwalają wykazać, jak ustalono wysokość przychodu.

Najem prywatny rozliczysz więc według prostego schematu: prawidłowo określ przychód na podstawie umowy, oblicz ryczałt, zapłać go na mikrorachunek z oznaczeniem „PPE” i złóż PIT-28 do końca kwietnia.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. W przypadku nietypowej umowy, najmu obejmującego wiele składników opłat lub wątpliwości dotyczących rozliczenia skonsultuj sytuację z doradcą podatkowym.